Если арендатор задолжал за коммунальные услуги, арендодатель, как правило, первым делом задаёт себе вопрос, можно ли не пускать его в помещение, пока он не заплатит? Ответ не такой однозначный, как может показаться.

В законе не прописано статьи, которая бы говорила: «если арендатор не платит — можно сменить замки». Напротив, если собственник закрыл доступ к помещению без решения суда или согласия второй стороны, то уже его действия могут признать незаконными из-за злоупотребления правом. И если арендатор подаст в суд, арендодателю придётся объяснять, почему он фактически ограничил доступ к имуществу, которое передано по договору.

Однако на практике ситуация не такая жёсткая. Если стороны заранее договорились, что в случае долгов арендодатель вправе ограничить доступ, это условие может быть признано законным. Главное — чтобы оно было прямо прописано в договоре и подписано обеими сторонами. В этом случае ограничение доступа становится способом обеспечения обязательств. То есть мерой, которая мотивирует арендатора погасить долг. По сути — это та же логика, по которой в договоры включают залог или обеспечительный платёж.

Отключение воды, света и интернета — та же история. Если в договоре указано, что собственник вправе приостановить подачу коммунальных услуг в случае просрочки, то суд, скорее всего, поддержит его. Главное, чтобы действия были соразмерны. Например, отключить электричество на день, пока ведутся переговоры — допустимо. А вот заблокировать все входы и камеры, перекрыть доступ к технике и унести сервер — уже нарушение.

Тем не менее договор необходимо составлять конкретно: за какую просрочку и в каком порядке доступ может быть ограничен. Желательно указать срок предупреждения, порядок уведомления, возможность разблокировки. Тогда суд сочтёт, что обе стороны понимали, на что шли, и действовали в рамках согласованных правил.

Если таких условий нет, то в распоряжении собственника остаются более стандартные механизмы. Во-первых, можно требовать предоплату за аренду, которую закон разрешает, но максимум за два месяца вперёд. Во-вторых, есть возможность расторгнуть договор. Если арендатор регулярно не платит, то после двух и более просрочек подряд договор расторгается через суд, о чём указано в статье 619 ГК РФ.

В отдельных случаях помогает страхование арендных рисков. Такой полис может покрыть убытки арендодателя, если арендатор съехал и оставил долг. Но это скорее подстраховка, чем инструмент решения спора. Куда важнее чётко прописанные условия в договоре и последовательные действия по закону. Подробнее можно почитать по ссылке.

Важная деталь — если арендатор накопил долг, пока договор не расторгнут официально, он сохраняет право пользоваться помещением. То есть, даже если задолженность очевидна, и арендодатель уверен в своей правоте, нельзя самовольно перекрывать вход или выносить вещи. Всё, что выходит за рамки договора, лучше оформлять письменно — в претензии, уведомлении, обращении в суд.